Soforthilfe: Wie lese ich meine Betriebskosten-abrechnung?
Ein nützlicher Start in unseren Blog: Schröcksnadel Immobilienverwaltung in Innsbruck klärt auf.
Zugegeben - es gibt glamourösere Themen, um in einen Blog zu starten, als die Betriebskostenabrechnung der Schröcksnadel Immobilienverwaltung. Doch wir haben uns zum Ziel gesetzt, mit unserem Blog auf leicht verständliche Weise zu informieren. Wir möchten über Dinge schreiben, die Mieter, Vermieter, Verwalter und nicht zuletzt uns selbst beschäftigen. Und zu dieser Zeit des Jahres lautet die große Frage nun einmal: Was steht da in meiner Betriebskostenabrechnung?
Februar - Juni: die Zeit der Betriebskostenabrechnung
Es ist Frühling in Innsbruck. Auf der Nordkette schmelzen die letzten Schneefelder, die Bäume blühen und am Innufer kehrt wieder Leben ein. Genau jetzt, irgendwann zwischen Februar und Juni, flattert mit der Post ein großes, dickes Kuvert ins Haus. Der Absender: die Hausverwaltung, zum Beispiel Schröcksnadel Immobilienverwaltung in Innsbruck. Drinnen im Kuvert: viele Zettel mit noch mehr Zahlen. Zahlen, die eigentlich niemand so richtig versteht, für die meisten Mieter der blanke Horror. Richtig, Sie halten die jährliche Betriebskostenabrechnung in Händen. Unsere nördlichen Freunde und Nachbarn nennen das Ding Nebenkostenabrechnung - und vielleicht ist diese Bezeichnung sogar verständlicher und greifbarer.
Abgerechnet wird alles, was nicht direkt mit der Miete zu tun hat. Kosten, die das ganze Jahr über anfallen, damit die Wohnung überhaupt bewohnbar ist. Diese Kosten bleiben aber nicht beim Vermieter hängen - sie “laufen” direkt zu den Versicherern, Energieversorgern, Kaminkehrern etc. durch, wobei für den Vermieter kein Aufschlag entstehen darf.
Im ersten Moment interessiert uns natürlich nur eines: Muss ich nachzahlen - und wenn ja, wie viel und warum? Da uns Jahr für Jahr dieselben verzweifelten Fragen erreichen, liefern wir hiermit den Versuch einer möglichst einfachen und hilfreichen Erklärung der Schröcksnadel Immobilienverwaltung Betriebskostenabrechnung für Mieter.
Das kleine 1x1 der Betriebskostenabrechnung
Um eines vorweg zu nehmen: im Mietrechtsgesetz steht ganz genau beschrieben, was abgerechnet werden darf und wie. Grundsätzlich werden in der Betriebskostenabrechnung alle Kosten aufgelistet. Zusätzlich wird der Anteil, der den jeweiligen Mieter betrifft, herausgerechnet und mit den Akontozahlungen des Abrechnungszeitraumes gegengerechnet.
So weit, so simpel. Was die Sache wirklich schwierig macht: Keine Abrechnung gleicht der anderen, jede Verwaltung hat ihr eigenes System und dieses zu durchschauen, kostet auch Profis wie uns nicht selten einiges an Hirnschmalz. Deshalb erklären wir im Folgenden eine Betriebskostenabrechnung der Schröcksnadel Immobilienverwaltung im Detail.
“Im Prinzip sind alle gleich - und doch ist jede anders”
Beim vorliegenden Beispiel einer Betriebskostenabrechnung der Schröcksnadel Immobilienverwaltung handelt es sich um die Jahresrechnung einer Mietwohnung. Abgerechnet wurden die Betriebskosten, Heizungskosten und die Kosten für Warmwasser.
Im ersten – allgemeinen - Teil der Abrechnung wird definiert, welche Kosten im Abrechnungszeitraum für das ganze Haus angefallen sind: Wie viel wurde im vergangenen Jahr für Wasser/Abwasser, Müll etc. ausgegeben? Die einzelnen Buchungskonten werden aufgelistet und am Ende der Kolonne findet sich schließlich die Summe.
Damit geht’s schon zum zweiten Teil der Betriebskostenabrechnung – dem individuellen Part. Dieser legt fest, welchen Anteil an den Betriebskosten jeder Mieter zu bezahlen hat. Der Anteil errechnet sich ganz einfach aus der Nutzfläche der Wohnung. Im vorliegenden Fall nimmt die Wohnung 11 % der Gesamtfläche des Hauses ein – folglich müssen 11 % der Betriebskosten anteilig gezahlt werden.
Nun wäre es wohl für jeden Mieter eine heftige Herausforderung, irgendwann mitten im Jahr 1.420 € für die Jahresrechnung hinblättern zu müssen. Deshalb werden gleichzeitig mit der Miete monatlich auch die Raten für die Betriebskosten vorgeschrieben (im Allgemeinen entspricht eine Rate ca. 1/12 der letzten Abrechnung). Diese Vorauszahlungen werden nun von den tatsächlich angefallenen Kosten abgezogen. Die Differenz ist schließlich zu bezahlen oder wird, wie im vorliegenden Fall, gutgeschrieben.
Betriebskosten optimieren: eine Frage der richtigen Immobilienverwaltung
Vielleicht fragt sich manch einer, warum die Kosten in dieser beispielhaften Betriebskostenabrechnung der Schröcksnadel Immobilienverwaltung gesunken sind. Der Grund dafür ist einfach: Im vorliegenden Fall gab es einen Verwalterwechsel. Der neue Verwalter, Schröcksnadel Immobilienverwaltung in Innsbruck, hat billigere Anbieter für Strom, Gas, Hausbetreuung, Versicherung etc. gefunden, die Vorschreibungen sind jedoch gleich geblieben. So können mit dem richtigen Verwalter die Betriebkosten trotz Inflation sinken.
“Brutto und netto – wozu braucht’s das, verwirrt doch nur zusätzlich?!”
In der Betriebskostenabrechnung der Schröcksnadel Immobilienverwaltung werden alle Beträge in drei Kolonnen angegeben: inklusive Umsatzsteuer, netto (also ohne Umsatzsteuer) und schließlich noch die angefallene Umsatzsteuer selbst. “Wozu der Aufwand?”, wird sich wohl manch Leser fragen. “Weil es die Finanzbehörde so verlangt, und weil für die verschiedenen Posten unterschiedliche Steuersätze gelten.”, klärt Maria Schröcksnadel auf. “Strom wird mit 20 % besteuert, für Wasser und Müll gelten 10 % und bei der Grundsteuer fällt gar keine Umsatzsteuer an”, fährt die Chefin der Schröcksnadel Immobilienverwaltung in Innsbruck fort. Außerdem hängt die Ausweisung der Nettobeträge mit dem Abrechnungssystem der Verwaltung zusammen. Wohnungsmieter zahlen in Österreich jedoch für alle Betriebskosten pauschal den begünstigten Steuersatz von 10 % - diese 10 % werden dann am Ende auf die Nettobeträge aufgerechnet.
Im Detail erklärt: die Betriebskostenabrechnung der Schröcksnadel Immobilienverwaltung
Heiz- und Warmwasserkosten gerecht zu verteilen ist so kompliziert, dass sich unser Parlament dafür ein eigenes Gesetz einfallen lassen musste. Normalerweise wird die Abrechnung an eine eigene Abrechnungsfirma (im Raum Innsbruck ist das meistens TECHEM) ausgelagert. Nach einem genauen Schlüssel werden zuerst die Gesamtkosten ermittelt, diese zum Teil nach einem Prozentsatz und zum Teil nach Verbrauch zwischen Warmwasser und Heizung aufgeschlüsselt, und dann noch einmal ähnlich kompliziert auf die einzelnen Abnehmer verteilt. Um das zu verstehen, braucht es eine längere Einführung, die wir vielleicht in einem anderen Blogbeitrag nachliefern ...
Noch Fragen? Die Schröcksnadel Immobilienverwaltung ist in Innsbruck und Umgebung für Sie da und liefert wertvolle Antworten rund um das Thema Betriebskostenabrechnung.